Garantia Maior Que a Dívida: o Risco da Alienação Fiduciária no Crédito Rural

O banco pediu a fazenda inteira como garantia de um empréstimo que vale uma fração dela? Isso tem se tornado comum no crédito rural. E o risco que vem junto quase nunca é explicado na hora da assinatura.

O que é alienação fiduciária

Na alienação fiduciária, tu transfere ao banco a propriedade do imóvel dado em garantia até pagar a última parcela do empréstimo. A terra continua contigo, tu continua trabalhando nela, mas no papel ela está no nome do banco até a dívida ser quitada.

Quando tudo é pago, a propriedade volta para ti. Quando a dívida atrasa, o caminho é outro.

Por que o banco prefere a alienação fiduciária à hipoteca

Na hipoteca, se a dívida não for paga, o banco precisa entrar com um processo na Justiça para executar a garantia. Isso leva tempo e abre espaço para defesa.

Na alienação fiduciária, a retomada pode ser feita fora da Justiça, no cartório de registro de imóveis. O devedor é intimado para pagar e, se não pagar no prazo, a propriedade é consolidada no nome do banco e o imóvel vai a leilão. Tudo bem mais rápido.

O problema da garantia desproporcional

O risco fica maior quando a garantia é muito maior que a dívida. Não é raro ver a matrícula inteira de uma área produtiva presa a um empréstimo que representa uma pequena parte do valor dela.

Numa safra boa, ninguém sente isso. Numa safra frustrada, o que está em jogo deixa de ser o valor emprestado e passa a ser a terra inteira, com um procedimento rápido de retomada.

O que conferir antes de assinar

• Quanto vale a área que vai ficar em garantia, e quanto vale o empréstimo.
• Se a garantia é proporcional ao valor da dívida, ou se dá para oferecer só uma parte da área.
• Qual é o tipo de garantia: hipoteca ou alienação fiduciária.
• Quais são as condições de vencimento antecipado, que fazem a dívida toda vencer de uma vez.

Tem remédio depois de assinado?

Tem. Existem discussões possíveis sobre excesso de garantia e sobre falhas no procedimento de retomada. Mas elas partem de uma posição bem mais frágil do que a negociação feita antes da assinatura.

Contrato de 40 páginas, gerente do lado e necessidade do dinheiro formam a combinação perfeita para uma assinatura apressada. A tua terra merece uma leitura com calma antes disso.

Perguntas comuns sobre alienação fiduciária

Posso vender a área que está em alienação fiduciária? Não sem a participação do banco, porque no papel a propriedade está com ele até a quitação.

Dá para trocar a garantia depois? Às vezes, por negociação com o banco, oferecendo outra garantia ou liberando parte da área. Depende do contrato e da vontade das partes.

Recebi uma intimação do cartório. E agora? É o começo do procedimento de retomada, com prazo curto para pagar. Esse é o momento de procurar orientação imediatamente, antes que a propriedade seja consolidada no nome do banco.

Hipoteca é sempre melhor? Para o produtor, a hipoteca costuma dar mais tempo e mais espaço de defesa. Mas o que mais pesa é a proporção entre o valor da garantia e o da dívida.